На особо охраняемой природной территории разрешили строить коттеджи
Статья «Кто заказал заказник», появившаяся в «НГ в Нижнем» в прошлом месяце, вызвала прямо-таки шквал негативных отзывов. Комментаторы были недовольны не столько описанной ситуацией, сколько самим этим материалом. Кипение возмущенного читательского разума было небезосновательным.
Граница
Вслед за областным судом автор встал на сторону предпринимателя Михаила Пяткина, начавшего строительство коттеджного поселка на особо охраняемой природной территории (ООПТ). Защитники же природы (а против строительства выступают и арзамасская прокуратура, и департамент лесного хозяйства, и областное министерство экологии) подспудно обвинены в нечистоплотности: не дал, мол, бедный бизнесмен взятки, вот и ополчились на него… Что же произошло на самом деле?
На самом деле в 1984 году появилось решение Горьковского облисполкома, согласно которому был образован Пустынский заказник и установлены его границы — сроком на десять лет. «По истечению данного срока никаких распоряжений властных органов относительно размеров Пустынского заказника не последовало», — говорится в статье, взбудоражившей общественность. Восстановим справедливость: в 1996 году губернатор Борис Немцов подписал нормативный акт, согласно которому срок действия заказника был установлен как бессрочный — «в целях поддержания экологического равновесия в юго-западной части Нижегородской области». В общем, как бы это ни хотелось определенному кругу лиц, данную ООПТ нельзя считать исчезнувшей — ни де-факто, ни де юре.
Разберемся теперь, насколько правомерным было выделение «заповедной» земли под коттеджи. В Положении о Пустынском заказнике от 1984 года определены действия, которые на его территории запрещены. В число прочего под запрет попали: отвод новых территорий под строительство; строительство за пределами территорий, отведенных с этими целями в официальном порядке до 1983 года.
Ситуация вкратце была следующей. В границы заказника попали несколько населенных пунктов, в том числе и село Пустынь. Чтобы не ущемлять в правах местных жителей, им разрешили перестраивать свои дома и даже строить новые в пределах участков, выделенных с этими целями до образования ООПТ. Но отводить под возведение объектов новые территории заказника нормативный акт от 1984 года запретил. Таким образом, зона покоя была вроде как застрахована от уменьшения…
Дело добровольное
В 1990-х годах в заказнике появился колхоз, которому местные власти выделили поле рядом с селом Пустынь. Потом он превратился в товарищество на вере, которое также приказало долго жить. Паи бывшего колхоза были поделены между сельхозпроизводителями, среди которых значился Н.М. Пяткин. Дольщик этот подарил свой участок в 32 га Михаилу Пяткину, который в 2009 году зарегистрировал право собственности на данную территорию.
Заметим, что в перечисленных выше операциях нормативные акты 1984 года нарушены не были: режим охраны заказника, согласно положению, не запрещает приватизировать земли и использовать их в сельскохозяйственных целях (исключение — скашивание болотной растительности и использование ядохимикатов). Таким образом, приведенная в статье «Кто заказал заказник» реплика районных властей (если, дескать, это земля ООПТ, то ее нельзя было приватизировать) выглядит неуместной.
Хитрый план
Интересные, так сказать, вещи начались с 2010 года. Тогда областной инвестсовет (не вспомнив, очевидно, о нормативных актах 1984 года) решил:
— считать возможным перевод «пяткинского» участка из категории земель сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов;
— считать возможным включение данной территории в границы села Пустынь «в целях малоэтажного жилищного строительства».
В том же 2010 году появилось распоряжение областного правительства, которое и категорию поменяло, и участок в границы села включило, и целью использования этого куска сделало возведение малоэтажек. Иными словами, областные власти отвели под строительство новую (не выделенную для этих целей до 1983 года) территорию ООПТ, нарушив тем самым нормативный акт областных же властей.
Далее проект успешно продвигался. Кусок разбили на 161 участок, все это поставили на кадастр. Вид разрешенного использования еще раз поменяли — с малоэтажного на индивидуальное жилищное строительство. После публичных слушаний был утвержден генплан элитного поселка.
В 2012 году администрация Арзамасского района выдала инвестору разрешение на строительство первых двух коттеджей. Когда начались работы по возведению домиков, экологи разных уровней подняли тревогу. Районная прокуратура, отреагировав на их обращения, подала иск в арзамасский суд.
Нет учета — нет заказника
Требования надзорного органа (сменить вид разрешенного использования на «размещение в ООПТ», запретить строительство и признать разрешения на это строительство незаконными) местный суд удовлетворил.
Однако областной суд, куда обратился предприниматель, отменил данное решение и отказал арзамасской прокуратуре в удовлетворении иска.
Основанием для такого вердикта стал тот факт, что заказник не поставлен на кадастр недвижимости, а границы его были установлены без указания географических координат поворотных точек. Это действительно так: в решении 1984 года рубежи ООПТ привязаны к местности (причем достаточно четко привязаны), но широты и долготы не значится. Посему, делает вывод суд, границы эти липовые. В отличие от границ пяткинских участков, которые размежеваны и поставлены на кадастр — как раз с определением координат.
Цитируем дословно решение суда: «… Из представленных стороной истца доказательств видно, что границы заказника в соответствии с требованиями законодательства на момент его создания и осуществления ответчиками действий, пресечения которых требует прокурор, установлены не были».
Однако чтобы придти к такому заключению, необходимо опереться на положение какого-либо закона, в котором границы ООПТ, установленные без указания координат поворотных точек, признаются не действительными.
Суд ссылается в своем определении на земельные кодексы СССР, РСФСР, РФ, — и излагает различные постулаты, прописанные в этих законах (вплоть до определения землеустройства). Но ни в одном из изложенных судом постулатов нет прямого указания на то, что границы должны устанавливаться только поворотными точками.
Изучив данный вопрос, мы пришли к выводу, что, во-первых, границы ООПТ устанавливаются согласно требованиям не земельного, а природоохранного законодательства. Создать заказник (и установить его границы по местности) можно без всяких поворотных точек, закон об особо охраняемых природных территориях не требует в данном случае применения «поворотного» метода. А вот при постановке на кадастр без этих самых точек никуда… Во-вторых, есть Государственный кадастр недвижимости (ГКН) — для частных участков, придомовых кусков и так далее. И есть Государственный кадастр особо охраняемых природных территорий — памятников природы, заповедников и заказников. Это две разные вещи.
Заказник должен быть включен прежде всего в кадастр ООПТ. Сделать это проще, чем включить территорию в ГКН. Пустынский заказник уже успел побывать в кадастре ООПТ, но в 2008 году порядок ведения кадастра особых природных зон был отменен. В 2012 году утвердили новый порядок, и Минэкологии региона сразу оформило кадастровое дело в отношении Пустынского заказника.
Суд, конечно, об этом знал, но посчитал, что занимался таким оформлением недостаточно квалифицированный сотрудник. Между тем, в должностные обязанности этого сотрудника как раз входило ведение кадастра ООПТ. Какой-либо дополнительной квалификации тут не требуется — в отличие от включения частных участков в Государственный кадастр недвижимости.
Если при создании особой природной территории участки у владельцев не изымаются, такие ООПТ надо регистрировать в государственном кадастре недвижимости как зоны с особыми условиями использования территорий. Пока что в нашем регионе зарегистрирован таким образом только Щелоковский хутор. Дело это непростое, оно требует целого комплекса землеустроительных работ. Пустынский заказник пока не зарегистрирован в ГКН, но это опять-таки не значит, что он был образован с нарушениями.
Хороший пример остальным
В регионе насчитывается более 300 ООПТ, которые не прошли регистрацию в Госкадастре недвижимости. Выходит, у всех этих ценных территорий нет границ, и от них можно отрезать лакомые куски?
Здесь стоит обратиться к определению Верховного суда РФ, которое появилось в июне 2012 года. Федеральная коллегия рассмотрела тогда дело о строительстве в охранной зоне Волжско-Камского заповедника (республика Татарстан). Районный суд это строительство запретил, республиканский — разрешил, ссылаясь на то, что территория не поставлена на кадастр.
Высшая инстанция отменила этот последний вердикт, уточнив, что «само по себе отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений об охранной зоне не означает, что данная зона не была установлена». В решении нашего областного суда, вынесенного позже этого определения, мы почему-то видим обратный постулат.
Борьбу за Пустынский заказник ведут не только биологи с общественниками, но и чиновники. В частности, в областном министерстве экологии считают границы ООПТ действующими. И борьба эта не закончена: защитники природы намерены обжаловать решение областного суда, который, видно, обращать внимание свое на некоторые факты не желает.
под текст
Государственный природный биологический (охотничий) заказник «Пустынский» образован с целью:
— сохранения и увеличения численности ценных и редких охотничье-промысловых видов животных;
— восстановления численности выхухоли русской — вида, занесенного в Красные книги МСОП, Российской Федерации и Нижегородской области;
— сохранения уникального для средней полосы Европейской части России комплекса проточных карстовых озер и примыкающего к ним природного комплекса.
Данную функцию заказник выполняет с 1984 года по настоящее время.
Общая его площадь — 6200 га.
Георгий Степанычев
